好到近乎不真实，需要进一步判断

在20世纪80年代和90年代，政客通过和抵押贷款机构房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）合作来提高美国的住房拥有率，主要通过降低贷款标准来实现。许多支持这一做法的政客，包括比尔·克林顿，出发点都是好的，他们想帮助更多的人拥有自己的住房。这总的来说是一项好政策，只要住房价格保持上涨，但这一预期明显已经好到了近乎不真实的地步。

抵押贷款金融机构直接向公众发售抵押贷款，而房利美和房地美则从这些机构手中收购房贷抵押资产。房利美和房地美是两家奇怪的公司：他们拥有私人股东，但是他们的抵押资产事实上却由美国政府背书。正是因为鼓励购买私有住房是由政府主导的，而且人们认定美国政府会为此提供安全保障，房利美和房地美才能够为股东带来巨额的回报，并能够将大规模无法偿还的抵押贷款所导致的潜在损失转嫁到纳税人的身上。

由于长期以来住房一直是一个良好的投资对象，而且人们越来越容易获得贷款，因此越来越多不太具备贷款资质的人购买了住房。在CEO詹姆斯·约翰逊（James Johnson）的带领下，房利美积极寻找机会修改美国法律，这样房利美和房地美就能够拥有更灵活的运作空间，同时受到更少的监管。通过游说监管部门降低首付要求，詹姆斯·约翰逊进一步点燃了市场的购买热情，减少了放款机构提供抵押贷款所需的调查，并创造了初始利率较低的新型抵押贷款，但这一利率很可能会随着预计时间的推移而上升。宽松的贷款发放审核机制、经过巧妙设计的（次级）抵押贷款、繁杂的抵押贷款文件，以及监管的缺失，这些共同推动着抵押贷款数量的急剧上升。如果住房所有者在生活或工作中发生了变故，将没有能力来偿还贷款。

诸如美国国家金融服务公司（Countrywide Financial）这样的大型抵押贷款金融机构都雇用着数百名负责发放原始贷款的经纪人，拜现行的监管制度所赐，或者说根本就没有任何监管，这些经纪人不要求贷款申请者提供收入证明，也不要求进行独立的贷款信用评估。这些抵押贷款经纪人只要成功地帮助住房购买者完成了购房交易，就可以获得经济奖励。很少有实际的购房者认为抵押贷款经纪人只是为了寻求自身的回报，而是将他们看作为自己提供帮助的人。总部设在佛罗里达州南部的摩根大通家庭金融服务公司（Chase Home Finance）的副总裁詹姆斯·瑟克斯顿（James Theckston）和他的团队在2007年放出了20亿美元的住房抵押贷款。之后他这样说道：“在申请贷款时，你不用填写工作信息，不用出示收入证明，不用出示资产证明文件……但是你仍然会获得贷款。”得到批准发放的抵押贷款很快就在二级市场进行转售，大部分都被房利美和房地美公司收购，然后与其他类似的抵押贷款一同打包，成了抵押贷款证券（mortgage-backed security）。

投资银行急不可耐地购买这类抵押贷款证券，然后将其进行合并，再以债券形式出售。抵押贷款证券也被称为担保债务凭证（collateralized debt obligation），它通常会根据信用评级机构的评估模型进行相应的结构设计。如同施了魔法一般，高风险的抵押贷款证券就这样摇身一变，成了AAA级证券。

购买这些证券的人通常都会投资这样一种保险产品：由美国国际集团（American International Group）等信誉良好的大型公司发行的信用违约互换（credit default swap）。保险公司的交易员在对方没有提供任何抵押物的情况下，欣然发行了价值数百亿美元的信用违约互换。这些公司通过专业手法，将信用违约互换不作为保险产品，所以绕开了需要提供抵押物这一要求。然而，一旦抵押贷款出现大规模违约，他们并没有办法偿还债务。

如果经济繁荣，一切都没有问题。住房购买者受到贷款发放人的垂青，他们可以获得抵押贷款，而这些抵押贷款以前从未发放给资产微薄、收入颇低的个人。整个抵押贷款分销链中的员工，尤其是高管，都获得了可观的报酬。银行、对冲基金和持有抵押贷款证券的公司都为能够获得高于市场平均水平的收益而感到高兴。而且，这些投资者也很高兴能够将风险转移到保险公司身上。他们并没有注意到，一旦抵押贷款市场崩盘，保险公司就会失去偿付损失所需的金融资源。

接着，麻烦就来了。经济受到冲击，住房市场开始崩溃。住房购买者受到失业或者可调整利率抵押贷款到期的影响，无法继续支付抵押贷款，违约数量开始上升。抵押贷款发放者无法将抵押贷款出售给二级市场，导致股票价格大幅下跌。因为很明显，有许多贷款永远都不会全额偿还了，所以投资者手中持有的抵押贷款证券价值暴跌。随着住房价格大幅度下跌，许多房屋的价值还抵不上住房购买者尚未偿还的贷款。

抵押贷款证券的持有者意识到证券价值下跌了，他们希望保险公司，特别是美国国际集团，以信用违约互换为基准来补偿他们的损失。但是，保险公司由于缺乏资金而无法兑现这些赔偿。美国国际集团向美国政府寻求救助，政府不得不介入，因为美国国际集团的问题会威胁整个经济体系，这家公司太大了，以至于美国政府不能让其倒闭。投资银行到现在才意识到，信用违约互换没有为其提供真正的保险，整个体系建立在一套互相依赖、自我服务的幻想之上。

在这一过程中，住房购买者似乎忽视了以下情况：如果出现诸如失业或者经济下行等负面事件，他们并没有能力来偿还抵押贷款，而且次级住房抵押贷款的利率会随着时间的推移而逐渐上升。同时，许多人没有提前考虑，如果最终可能丧失抵押品赎回权，那么他们的生活会受到怎样的影响。许多人失去了他们的住房，并眼睁睁地看着自己所有的积蓄付之东流。

这个事例中所涉及的大多数组织现在的表现都还不错，它们从经济繁荣中获得的利润足以补偿最终的损失。但是这些结果仍然没有回答一个问题：谁应该对这场灾难负责？

美国国会没有尽责，公民没有尽责，尤其是负有监督责任的监管者没有尽责。如果监管者运用“这好到了近乎不真实”的方法，就能在一开始发现问题。如果他们运用“换位思考”方法，就能明白住房购买者和抵押贷款经纪人的行事动机。而且，作为公民，我们一直未能尽责，因为我们没有让自己选举出来的官员为其失职行为担责。

我们为什么没有觉察到重要信息？首先，2008年的金融危机，其复杂程度远远不是我在这里可以说明白的，要确定这个问题的具体原因很困难。然而，我们确实掌握了必要的信息，知道一场大规模危机即将来临。在数十万人持有抵押贷款，而且一旦发生经济衰退，他们将无力偿还的情况下，相信华尔街可以通过将这些抵押贷款打包转化为相对安全的投资，这种简单逻辑显然是不成立的。依靠保险公司来为这些投资降低风险，这一事实引发了这样一个问题：如果出现巨额损失，保险公司能否负担得起这些费用？它的确没有做到。我们相信这个复杂的系统，但它却辜负了这种信任。

这种信任部分来源于我们以积极的眼光来看待投资和机会，同时也忽视了风险。这种信任另一部分来源于我们往往低估了未来。人们想买一栋好房子，但他
m.qiduwx.com提示您，本章没有阅读完，点击下一页进入下一页阅读！