价格差异

美国国家经济研究局（National Bureau of Economic Research，NBER）在2006年的一项研究中提到：“大都市或高档社区的高昂房价与全国平均房价之间的差距还在不断扩大。”《华尔街日报》和《帕罗奥图周报》（Palo Alto Weekly ）在同一周各刊登了一则售房广告：前者是一套富丽堂皇的别墅，拥有4个卧室、6个洗手间，面积为

4 370平方英尺（约406平方米），还有“一个配有大屏幕的游泳池/SPA 中心”，房屋毗邻一个高尔夫球场和乡村俱乐部，广告售价为55万美元；而后者只是一套极为平常的房屋，房屋坐落于城市街边的一个普通位置，面积仅为1 300平方英尺（约121平方米），也没有游泳池，但广告售价却高达109.5万美元。第一套别墅位于佛罗里达的利斯堡；而售价几乎是它两倍的第二套房屋则位于美国的帕罗奥图，紧邻斯坦福大学。

同时，纽约州的埃尔米拉有一套面积为6 000平方英尺（约557.4平方米）的房屋，包括一个室内游泳池并附带超过1英亩（约

4 046.86平方米）的土地，广告售价为34.9万美元。在埃尔米拉，很多面积没这么大的房屋的广告报价甚至不到10万美元。其中大部分面积都比帕罗奥图的那套房子要大，而且条件也至少与之基本相当，而帕罗奥图那套房屋的售价却超过了100万美元。这种房价差异并不仅限于帕罗奥图和埃尔米拉之间，如果对得克萨斯州的休斯顿和加利福尼亚州的圣何塞的房屋售价进行比较，也会发现类似的巨大差异：

根据科威国际不动产公司（Coldwell Banker）提供的售房信息，2006年，位于休斯顿“一个典型的中产阶级社区”一套标准的4间卧室2.5间洗手间的住房售价约为15.5万美元。而在圣何塞，相同房屋的售价则超过140万美元。

为何在有的社区中，房屋售价是其另一个社区相似房源的近10倍？很明显，在两地建造同样房子的成本差异不可能达到10倍。建造成本很少出现如此大的差异。

面对如此巨大的房价差异，房地产经纪人有时解释道，影响房价最重要的三个因素为：“位置，位置，还是位置！”从某种意义上讲，这种说法是正确的；但从另一个意义上来说，这种解释可能非常具有误导性。利斯堡和埃尔米拉的大别墅同帕罗奥图的那套房子相比，除了房屋本身的条件更吸引人之外，在城市中的位置也比后者更具有吸引力。然而，房屋所在位置也确实非常重要，毫无疑问帕罗奥图的房屋价格普遍要远远高于利斯堡和埃尔米拉。但是这一事实并不成其为解释。在现实中，房价地区差异需要有一个合理的解释。

一个地方的房价普遍高于另一个地区，原因有很多。如果某个地区的产业、收入和人口规模的发展速度都要快于其他地区，那么在房屋数量或可开发住宅土地面积一定的条件下，购房竞争自然也会更激烈。除了这些或其他需求方面的影响因素之外，来自供给端的因素同样也会对房价产生影响。限制土地使用或住宅建造，也会推高购房价格或公寓的租金。

以帕罗奥图为例，该地区的房价在20世纪70年代这十年里差不多翻了4倍，而人口总规模却略有下降，有些学校不得不关闭，因为儿童数量下降了1/3。在这十年里，加利福尼亚州整体房价大幅上涨，涨幅高于美国其他州，但同期加利福尼亚的收入增长率却低于全国平均水平。这些都强有力地证明了推动加利福尼亚房价上涨的主要原因并非来自需求端，而是源自供给端。旧金山半岛区域（包括旧金山市区和湾区以南30英里外的硅谷地区）2005年的平均房价为65.1万美元，是全国平均水平的3倍多。

总体来说，房价是全国平均水平的3倍多，并非因为该地区的房屋更豪华、更大，而是因为这里普通住宅的价格更高。由于地价极高，旧金山地区的住宅很多都是小房子。旧金山与圣马特奥郡毗邻的地区，2007年平均房价高达100万美元，而这些房屋的平均面积仅为

1 760平方英尺（约163.5平方米）。而美国4居室（及以上）占比最高的几个州——包括犹他、马里兰、弗吉尼亚、科罗拉多和明尼苏达——平均房价水平都不是最高的。

换句话说，没有理由认为美国一些州的房价较高是因为这里的房屋更大。帕罗奥图的房价开始暴涨之后整整十年内都没有修建一座新房，这就是同一套房屋的成本翻了几倍的典型案例。帕罗奥图并非孤例。在20世纪70年代这十年里，圣何塞的房价也在飞涨。在此前的1969年，圣何塞的房价中位数约为当地家庭收入中位数的2.2倍。当时，圣何塞家庭收入的1/4就已经足以支付每个月的房贷，并在12年内还清房贷。而到了十年后的1979年，圣何塞的房价中位数已经上升到了当地家庭收入中位数的4倍，这意味着即使每个月拿出家庭收入的40%来支付房贷，也需要30年才能还清贷款。又过了十年到了1989年，圣何塞的房价中位数已为当地家庭收入中位数的5倍；到2005年，这个数字已经进一步提高到7.5倍。

加利福尼亚的很多地区都有相似严格的建筑限令，房屋和公寓的价格都很高。由此看来加利福尼亚的住房拥有率一直远低于全国平均水平也就不足为奇了。如前所述，美国有些地区的房价仅为加利福尼亚房价的一个零头。加利福尼亚高昂房价的各种原因中，最重要的一个是什么？它是否也是其他地区房价暴涨的主要原因呢？



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