公寓和共管式公寓

由高档住宅构成的社区通常租金水平非常高，因为这种地段的土地成本通常较高，而人们也都更想在这种社区居住。然而，比较购房成本和公寓的租住成本我们会发现，在短期内两者的变化趋势不尽相同，有时甚至完全相反。

21世纪初，低得不寻常的利率水平降低了购房成本，但对公寓的租住成本影响很小甚至没有直接影响⑥ 。在低利率时期，人们在权衡住房方式时会更倾向于购买。因此在21世纪的头几年，旧金山湾区很多地方的公寓入住率都有所降低，因为低利率吸引很多人搬进了独栋住房。

人们搬离公寓住进独栋住房时，对公寓的需求就会下降，因此房价不断上涨时，公寓的租金却在降低。尽管在严格的建筑管制下，各社区的房价和租金都比全国平均水平高，但是两者的短期变动却呈现相反的趋势。从全国范围来看，房价和公寓租金都在1996年到2006年间不断提高，但是公寓租金与房价的比率却在下降，因为房价翻了一倍多而公寓租金只上涨了48%。

在旧金山湾区很多社区的房价普涨之际，旧金山半岛一些社区的公寓平均租金从2001年每月1 900美元的峰值水平下降至2005年的每月1 300美元。与之相反，在互联网泡沫破灭给房价的疯狂上涨浇了一盆冷水后，当地房价从2006年开始下跌，而这些社区的公寓租金水平却首次开始上涨。圣何塞以及湾区其他地区的公寓租金涨至每月1 500美元，入住率也在不断提高，“特别是在大学和就业中心附近”。（《旧金山纪事报》）

在旧金山本地，2007年8月一居室公寓的平均月租约为1 980美元，而两居室公寓则为每月2 900美元，三居室公寓为3 800美元。和独栋住房一样比，旧金山的高房价和高租金并不意味着居住条件奢华。《旧金山纪事报》（San Francisco Chronicle ）曾报道，一位研究生为了寻找居所，“走访了一家又一家定价奇高的简陋棚舍”。“开放空间”的漂亮话带来了一系列非常丑陋的经济现实，而这些现实却被那些短视的人所忽视。旧金山并不是特例。圣何塞的租金水平也在一年内提高了12%。

共管式公寓（condominium）的价格与房价的变化方向趋同，但这种公寓的开发商所承担的风险更大。据《华尔街日报》报道：

对于独户住宅，“（开发商）首先修建一些样板楼，出售合约签好之后再盖剩下的部分”，佐治亚州诺克罗斯市里德建筑数据公司（Reed Construction Data）的研究部主管詹姆斯·豪伊（James Haughey）说，“但在售出共管式公寓楼中的一套公寓之前，必须要建好整栋大楼。”

像2006年，很多共管式公寓在建设过程中遭逢房地产市场巨变，公寓的销量下降，建筑开发商的财务状况也随之恶化。在旧金山湾区，有些共管公寓的开发商只能求助于拍卖以尽快售出这些公寓。原先定价为40万美元的公寓，在拍卖中的起始报价仅为25万美元。共管式公寓的开发商通常都希望在建筑完成之后尽快偿清为建筑融资而背负的债务，但如果在相对较短的时间里无法售出足够多的公寓就不可能有足够的资金来还债。因此房地产开发商面临的问题也就变成了贷款出借人的问题。如果无法顺利收回债务并遭遇止赎，借方就会蒙受资金损失，即便在经济状况较好的时期也不能例外，若是共管式公寓销售不旺，问题就更为严重了。

在房地产繁荣期，用于修建共管式公寓的银行贷款大幅增加，从2003年的不到100亿美元上升为2005年的200亿美元，而到了2006年，该数字进一步增加到超过300亿美元。但2006年房地产市场的突然暴跌让借款人无法偿还债务，从而给出借人带来了巨大的损失。芝加哥的科鲁斯银行（Corus Bankshare），曾是最大的共管式公寓贷款机构。而在这次危机中，该银行的“不良资产”在短短一年内从62万美元增加到2.42亿美元，上升了近400倍。

正如豪宅、适合中产阶层和工薪阶层的住房市场并不是互相封闭的，独栋住房、出租公寓和共管式公寓之间也并非相互独立。一栋住宅建筑可能是普通出租公寓，也可能是共管式公寓。随着房地产市场行情的变化，两者之间也可以相互转换。在2006年的房价下跌之后，据《华尔街日报》2007年报道：

更多为买房竭尽全力的人重新加入了租房大军，还有人因信贷收紧而推迟购买住房。与此同时，在现有出租公寓转变为共管式公寓的趋势盛行多年之后，情况发生了逆转；一家总部设在纽约的研究机构真实资本分析公司（Real Capital Analytics）指出，这种“逆转”意味着共管式公寓又重新变回出租公寓。2007年第二季度，共管式公寓转变为出租公寓的数量超过了出租公寓转变为共管式公寓的数量，这种情况是20世纪80年代以来第一次出现。



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