第4章：住房经济学

2800万美国家庭将收入的30%用于解决住房问题的情况可以参见2002年6月9日《华盛顿邮报》B7版的文章“暂时搁置住房问题”（Housing on the Back Burner）。文中提到的高档社区房价与普通社区房价之间的差距还在不断扩大的情况引自美国国家经济研究局12355号工作论文“超级城市”（Superstar Cities），文章作者是约瑟夫·乔克（Joseph Gyourko）、克里斯托弗·迈尔（Christopher Mayer）和托德·夏尼（Todd Sinai）。兰德尔·奥图（Randal O’Toole）在一篇题为“你知道去洛杉矶的路吗？：圣何塞展示了如何在压力重重的30年内使城区变成了洛杉矶”（Do You Know the Way to L.A.?: San Jose Shows How to Turn an Urban Area into Los Angeles in Three Stressful Decades）的研究论文中介绍了得克萨斯的休斯敦和加利福尼亚的圣何塞两地之间的房屋售价存在巨大差异，这篇文章刊登于2007年10月17日的《政策分析》第602期，相关内容参见第8页。帕罗奥图的房价在20世纪70年代翻了四倍，但同时随着城市人口减少，适龄学生数量也不断减少并导致当地几所学校关闭，相关信息可以参见由托马斯·M. 哈格勒（Thomas M. Hagler）主编的报告集《旧金山半岛的土地使用和住房状况》（Land Use and Housing on the San Francisco Peninsula ）第10、85、89和90页，这是一项由斯坦福环境法协会（Stanford Environmental Law Society）进行的研究。威廉·A. 费舍尔（William A. Fischel）在《管制性征收：法律、经济学和政治分析》（Regulatory Takings: Law, Economics, and Politics ）一书第238页介绍了加利福尼亚在房价大幅上涨的时期，收入增长率却低于全国平均水平的情况。2005年旧金山湾区一套中等价位的房屋价格差不多是全国房价平均水平的三倍多，相关情况可参见2005年10月16日《旧金山纪事报》头版文章“量入为出：中产阶级的挣扎”（Making Ends Meet: Struggling in Middle Class），主要内容在 A11版。加利福尼亚圣马特奥郡住房平均售价在2007年超过了100万美元的情况可以参见2007年8月16日《圣马特奥郡时报》的头版文章“平均房价已经超过100万美元”（Median Home Cost over $1M）。2007年6月4日《今日美国》（USA Today ）头版文章“没有这么简陋的住所”（Not-so-humble Abodes）和美联社（Associated Press）2007年5月23日的资讯报道“对大房子的需求保持增长”（Appetite for Big Houses Keeps Growing）介绍了犹他、马里兰、弗吉尼亚、科罗拉多和明尼苏达是美国卧室多于四间的房屋在所有房屋中占比最高的几个州。1969年到2005年圣何塞的房价收入比不断提高的情况引自前面提到过的兰德尔·奥图的论文“你知道去洛杉矶的路吗？圣何塞展示了如何在压力重重的30年内使城区变成了洛杉矶”第8页，这篇文章刊登于2007年的10月17日的《政策分析》第602期。2005年8月18日的《旧金山纪事报》A1版的文章“他们怎么买得起呢？”（How Do They Afford It?）中有一张图展示出加利福尼亚的住房拥有率比美国其他地区低的情况。关于分区限制对房屋成本的影响可以参考爱德华·L. 格莱泽（Edward L. Glaeser）和约瑟夫·乔克合著的研究论文“分区规划对住房负担能力的影响”（The Impact of Zoning on Housing Affordability）第4页，第15—16页和第21页，这是美国国家经济研究局2002年3月公布的第8835号工作论文。2003年7月1日《旧金山纪事报》A13版和 A17版的报道“与时间赛跑：抗议团体希望能够保护湾区草场”（Racing Against Time; Group Wants to Preserve Bay Meadows）介绍了一位女性致力于阻止拆除圣马特奥的赛马场，不希望开发这块湾区草场的新闻，但这位女性甚至从来没有踏入过这个赛马场半步。2007年9月5日《圣马特奥郡时报》第1和第15版的文章“沿海地区的农田仍将维持现状”（Coastside Farmland Will Remain That Way）介绍了旧金山的湾区沿海地带有17 000亩空地被买下，就是为了让该地块能继续保持为农业用地的情况。楠塔基特是美国第一个平均房价超过100万美元的大型社区，该地对土地使用的限制可以参见罗伯特布·吕格曼（Robert Bruegmann）的书籍《蔓延》（Sprawl ）第192页。2001年7月24日的《华盛顿邮报》介绍了弗吉尼亚劳登郡对土地使用的限制情况，具体内容可以参见报纸 B1和 B4版的文章“劳登采取严格政策控制开发”（Loudoun Adopts Strict Controls on Development）。兰德尔·奥图的《完美计划》（The Best-Laid Plans ）第134页比较了美国发展速度很快，但没有对土地使用进行限制的地区，房价依然可为大部分人负担得起的情况，与一些发展和人口增速很慢，但对土地使用严格监管的地区，房价涨到让大部分人负担不起的情况。2005年10月的《法学和经济学学刊》（Journal of Law and Economics ）上刊登了一篇由爱德华·L. 格莱泽等合著的文章“为何曼哈顿这么贵？：监管与房价高涨”（Why is Manhattan So Expensive?: Regulation and the Rise in Housing Prices），文中332页介绍了从1980年到2000年，拉斯维加斯的人口差不多增至原来的3倍，但实际房价平均水平并没有发生什么变化的情况。兰德尔·奥图《完美计划》第125页讨论了近年来一些环保组织不断抗议在拉斯维加斯开发土地，导致当地房价不断提高的情况。文中引用的官员声称包容性住房政策很成功的表态来自2007年8月15日《圣马特奥郡时报》本地新闻版第3页的新闻报道“保障性住房配额发挥了作用”。2007年8月1日《帕罗奥图周报》第7页的文章“警察总部面临橡树的设计选择”（Police Headquarters Faces Design Choice About Oak Tree）中提到在帕罗奥图工作的警察中只有7%真正住在帕罗奥图地区。1901年和2002—2003年，美国人的住房支出在收入中占比的数据来自美国劳工部的991号报告“100年间的美国消费者支出情况：全国、纽约市和波士顿的数据”（100 Years of U.S. Consumer Spending: Data for
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